Valtuusto
Pöytäkirja 30.10.2023/Pykälä 55

Kaupunginhallitus 02.10.2023 § 259 

Valmistelija Kaupunkisuunnittelun johtaja Juha Virola, puh. 0400 134 718

Valtuustoaloitteessa ehdotetaan, että Ulvilan kaupunki lisäisi uudenlaista tonttitarjontaa mm. asettamalla rajatun määrän 0,5–1,0 hehtaarin tontteja tarjolle ja yhdistämällä nykyisiä tontteja suuremmiksi esim. Kaasmarkun ja Kullaan alueilla sekä järjestäisi erilaisia markkinointitempauksia tonttien myymiseksi. Perusteluina ehdotukselle mainittiin maailmanlaajuisetkin mm. digitalisaation ja etätyön tuomat muutokset asumisessa ja työn tekemisessä.

Ulvilan kaupungin myynnissä olevien tonttien pääasiallinen markkinointitapa on olleet lehti-ilmoitukset Ulvilan Seudussa, Satakunnan Viikossa ja erilaisissa asunto- ja rakentamismessuihin liittyvissä erikoislehdissä. Tonttimarkkinoinnissa käytetään Ulvilan kaupungin uuden brändin ja kaupunkistrategian mukaista graafista ilmettä ja viestinnällistä sisältöä. Tonttitarjonta hintoineen ja pinta-aloineen on nähtävissä Ulvilan kaupungin nettisivuilla karttapalvelun havainnollisen ja intuitiivisen käyttöliittymän kautta. Samassa karttapalvelussa on nähtävillä myös tontteja koskevat kaavamääräykset ja rakentamistapaohjeet. Kaupunki kehittää jatkossa myös tonttimarkkinointia uuteen suuntaan ja uusille alustoille. Kaupunkistrategia 2030 on mainittu muun muassa viestintä- ja markkinointiohjelman laadinta. Ulvilan kaupunki ei ole enää viime vuosina osallistunut rakentamisteemaisille messuille.

Tonttien menekillä mitattuna Ulvilan kysytyimmällä uudella asuinalueella Hormistossa järjestettiin vuonna 2022 tonttiarvonta kolmesta uudesta Vainionpääntien omakotitalotontista, joihin oli kohdistunut ennakolta suurta kiinnostusta. Tonttiarvonnan anti oli lopulta varsin vaatimaton, vain yhden tontin mentyä arvonnan tulosten mukaisesti kaupaksi ensimmäisessä vaiheessa. Selityksenä tälle voidaan katsoa olleen Korona-pandemiasta seurannut taloudellinen epävarmuus ja rakentamiskustannusten nousu. Samaan aikaan arvonnan kanssa alkoi Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa ja siitä edelleen seurannut energiakriisi. Ukrainan sota on edelleen käynnissä ja energiakriisinkin voidaan vielä odottaa aiheuttavan elinkustannusten heilahtelua useiden vuosien ajan. Vuoden 2023 aikana Ulvilassa ja ylipäänsä muuallakin Suomessa on myönnetty tavanomaista vähemmän rakennuslupia. Maailmantilanteesta johtuen suhdanteet eivät ole suotuisat tonttien myyntimäärien lisäämiselle.

Erityisen haasteellista uusien asuinrakennusten lisääminen on maaseudulla, joka Porin kaupunkiseudullakin kärsii jo pidempään jatkuneesta hitaasta autioitumisesta. Maaseudulla olisi tärkeintä pystyä pitämään jo rakentuneet, perinteisten oppien perusteella valikoituneet hyvät rakennuspaikat asuttuina ja välttää uusien haja-asutusluonteisten, yhdyskuntarakennetta hajauttavien rakennuspaikkojen muodostumista.

Ulvilan kaupungin myynnissä olevien tonttien ja kaavavarannossa olevien tonttien pinta-alat vaihtelevat alueittain ja jonkin verran myös alueiden sisällä. Tyypillisesti tontit ovat pienempiä keskustaajaman asemakaavoitetuilla alueilla, joilla kaupunki on perinteisesti harjoittanut melko tehokasta maankäyttöä. Myynnissä olevien tonttien pinta-alat ovat alueittain keskimäärin seuraavat: Hormisto 1 289 m², Mynsteri 1 327 m², Harjunpää 1 329 m², Koski 1 290 m², Molkkarinmäki 1 904 m², Leineperi 2 013 m² ja Kaasmarkku 1 080 m². Harjunpäässä Kivipellontien uuden osuuden varrelta tulee keväällä 2024 myyntiin seitsemän hieman tavallista suurempaa rinnetonttia. Näiden tonttien keskikoko on noin 1 858 m².

Kaasmarkussa myynnissä olevat kaksi poikkeuksellisen pientä tonttia sijaitsevat Fatiporin melko tiiviisti rakentuneella, vanhalla kyläasutusalueella. Toista näistä voisi harkita tarjottavaksi myyntiin naapurikiinteistöjen omistajille puoliksi, jos kysyntää on. Kaasmarkun Fatiporin mäen itäreunalla sijaitsee vielä kunnallistekniikan osalta toteuttamaton asemakaavoitettu omakotitaloalue, joka toisaalta sisältää hieman tavanomaista suurempia omakotitalotontteja. Palokunnantien ja Kenttätien vielä rakentamattomien asemakaavakatujen varrella sijaitsee 15 omakotitalotonttia, joista neljän suurimman pinta-alat ovat noin 2 500 m², 2 500 m², 2 600 m² ja 3 300 m². Tonttien kadunpuoleisen sivun pituus on tällä alueella 38-50 metriä, joka on n. 10–22 metriä tyypillistä Hormiston tontin vastaavaa pidempi. Sama pätee myös Leineperin asemakaava-alueella myynnissä oleviin, keskimäärin n. 2 050 m² suuruisiin tontteihin katusivun pituuden ja kunnallistekniikan kustannusten osalta. Leineperin tonteissa on vähemmän pinta-alahajontaa. Fatiporin mäen ja Leineperin kaavatonttien syvyyssuuntainen mitta ei kuitenkaan olennaisesti eroa keskustaajaman tonttien vastaavasta mitasta, mikä osaltaan selittää tonttien pinta-alojen ehkä vähäisenäkin pidettävää kokoeroa. Tontin syvyyssuuntaisen mitan kasvattaminen olemassa olevilla asemakaava-alueilla tarkoittaa yleensä virkistysalueeksi tarkoitetun alueen muuttamista kaavamuutoksella tonttimaaksi.

Pitkärannassa välittömästi Rantalan asuinalueen kaakkoispuolella on yhteensä 39 tonttia asemakaava-alueella, jonka kunnallisteknistä infraa ei ole vielä rakennettu. Kyseisten tonttien keskimääräinen pinta-ala on 1 423 m². Tämän alueen sijainti suhteessa kouluverkkoon ja keskustan palveluihin on sen verran edullinen, että sen houkuttelevuuden voisi arvioida olevan samaa luokkaa kuin Hormiston alueen. Mikäli Ulvilan kaupungin tonttitarjontaa haluttaisiin merkittävästi lisätä, olisi tämän alueen käyttöönotto varteenotettava vaihtoehto uusien, yhdyskuntarakenteen laitamille sijoittuvien asemakaava-alueiden laatimiselle. Lähempänä Kettumetsän teollisuusaluetta on lisäksi vielä 50 tontin asemakaavoitettu tonttivaranto, jonka käyttöön saaminen tarkoittaa alueen nykyisen tieverkon merkittävää uudelleenjärjestelyä.

Asemakaavoitetuilla alueilla kunta on velvollinen kustannuksellaan rakentamaan alueen kunnallisteknisen infran. Tämä pitää sisällään mm. viemärin, vesijohdon, mahdollisen hulevesiviemärin tai muun hulevesijärjestelmän ja katuvalaistuksen rakentamista sekä katujen rakennekerrosten ja pinnoitteiden toteuttamista. Yhden katumetrin rakentamiskustannus kaupungille on luokkaa 800–1 000 €/m. Kunnallisteknisen infran rakentamisen kustannus tonttia kohti vielä tuplaantuu, mikäli asemakaavakadulla ei ole kaavatontteja molemmilla puolilla katua. Myöhemmin kustannuksia seuraa kunnallisteknisen infran ylläpidosta ja uusimisesta. Viemärit ja kunnallistekniset järjestelmät ylipäänsä eivät välttämättä toimi optimaalisella tavalla, mikäli alue on liian harvasti rakentunut tai se rakentuu toivottua hitaammin.

Kaavatonttien luovutuskuntoon saattamisesta kaupungille koituvia välittömiä kustannuksia voidaan vertailla kaavamaisesti laskemalla viidellä eri katusivun mitalla (28 m, 38 m, 48 m, 58 m ja 68 m) toteutetun kaavatontin kustannukset ja vielä siten, että kustakin tonttityypistä lasketaan kustannukset kadun yksi- ja kaksipuolisella toteutuksella. Katumetrin toteutuskustannukseksi valitaan arvo 900 €/m. Pidemmällä katusivun mitalla toteutetulla alueella katumetrin kustannus todennäköisesti on hieman pienempi kuin lyhyellä katusivun mitalla toteutetulla alueella. Toisaalta suureen väljyyteen pyrkivällä toteutuksella tulee herkästi runsaammin ylimääräisiä katumetrejä, jolloin kokonaiskustannus tonttia kohden vastaavasti nousee. Laskelman voi katsoa olevan vertailun pohjaksi riittävän hyvin suuntaa antava.

Leveys Syvyys Pinta-ala € / 2-puolinen € / 1-puolinen

28 m  46 m 1 288 m² 12 600 € 25 200 €

38 m 53 m 2 014 m² 17 100 € 34 200 €

48 m 55 m 2 640 m² 21 600 € 43 200 €

58 m 65 m 3 770 m² 26 100 € 52 200 €

68 m 75 m 5 100 m² 30 600 € 61 200 €

Asemakaavoitetun tontin kadunpuoleisen sivun pituus siis määrittää aika pitkälle sen, miten kalliiksi kaupungille tulee saattaa uusi asuinalue rakentamisvalmiuteen. Sama tontinsivun mitta yleensä vaikuttaa myös siihen, miten tiiviiksi ja kaupunkimaiseksi rakentunut alue koetaan. Lisäksi kaupungille voi tulla asemakaavoitettujen alueiden toteuttamisen seurauksena merkittäviäkin kustannuksia erilaisten kunnan vastuulla olevien palveluiden järjestämisestä, mikäli alueella oleva palveluverkko ei tätä palvelutarvetta entuudestaan tue. Koska kunnallisteknisen infran rakentaminen on jokaista katumetriä kohden koko lailla yhtä kallista niin tiiviisti rakennetulla kaupunkialueella kuin myös harvempaan rakennetulla maaseutumaisella alueella, ei asemakaavatonttien yhdistäminen tai merkittävä suurentaminen ole välttämättä järkevää eikä kuntataloudellisesti kestävää. Kaupungin asemakaavoissa oleva ohjeellinen tonttijako mahdollistaa tonttikokojen muutokset, mutta tällöin jo valmiiksi rakennetut kunnallistekniikan liittymät voivat sijoittua vääriin paikkoihin muuttuneeseen tilanteeseen nähden ja osa liittymäpisteistä jäädä hukkainvestoinneiksi, jotka kuitenkin vaativat ylläpitoa.

Yksittäisiä isompia tontteja on kuitenkin mahdollista saada aikaan. Suosmeren osayleiskaava-alueelta on mahdollista myydä yksi hieman yli puolen hehtaarin rakennuspaikka. Osayleiskaavassa osoitettujen rakennuspaikkojen enimmäismäärän perusteella on mahdollista saada suunnittelutarveratkaisulla muodostettua yksi uusi rakennuspaikka. Tästä määräalakiinteistöstä saatiin jo kerran ostotarjous, mutta kauppa on toistaiseksi lykkääntynyt. Koskin Joutsitiellä on kunnallisteknisten liittymien puolesta mahdollista yhdistää yksi tontti puoliksi viereisiin tontteihin, mikäli kiinnostusta tontteihin ilmenee. Myös Leineperissä voisi olla mahdollista suurentaa muutamaa tonttia, jos kysyntää ilmenee.

Kyläalueilla kaupungilla ei käytännössä ole soveltuvaa maanomistusta suurten tonttien muodostamiseen. Asemakaavan laatiminen kyläalueille siten, että kaavoitettaisiin poikkeuksellisen suuria tontteja, on kunta- ja kaavataloudellisesti kestämätöntä. Asemakaavan myötä kunnalle tuleva velvollisuus kunnallistekniikan rakentamiseen asemakaava-alueille tarkoittaisi sitä, että asemakaavatontin kustannus olisi kunnalle hyvinkin 2–5 kertainen verrattuna tiiviimmin kaavoitettuun keskusta-alueen tonttiin. Halpa raakamaan hintakaan ei tässä näyttelisi merkittävää osaa kunnan talouden kannalta, koska kunnallistekniikan rakentamisen kustannukset ovat kokonaishinnassa joka tapauksessa ratkaisevassa asemassa ja kyläalueiden kaavoitettujen tonttien myyntihinnat ovat niin ikään matalampia kuin keskustaajaman alueella. Kyläalueilla uusia ja tavallista suurempia rakennuspaikkoja voi muodostua yksityisten omistamille maille melko joustavasti suunnittelutarveratkaisujen kautta, mikäli alueella ei ole merkittävää rakentamispainetta. Mikäli alueella on voimassa oikeusvaikutteinen kyläosayleiskaava, voidaan siinä osoitettuja uusia rakennuspaikkoja käyttää suunnittelutarveratkaisuissa puoltavana seikkana. Uusia asuinrakennuksia voi syntyä ns. korvaavana rakentamisena vanhoille rakennuspaikoille ja tätä on pyritty aina edistämään. Tämänhetkisessä tilanteessa Ulvilassa ei ole tarvetta laatia uusia kyläosayleiskaavoja, koska kyläalueilla ei ole merkittävää rakentamispainetta.

Mikäli EU:n ennallistamisasetus ja erityisesti siihen sisältyvät ns. kaupunkivihreää koskevat määräykset tulevat voimaan, on mahdollista, että lähitulevaisuudessa kuntien edellytykset tehdä maankäytön suunnittelua ja muodostaa rakennettavia alueita heikkenevät oleellisesti. Maankäytön muutosta tulisi jatkossa kompensoida ennallistavilla toimenpiteillä, mikä tarkoittaisi uusien viheralueiden merkittävää lisäämistä. Kaupungin maaomaisuuden tehokas käyttö tulee tällöin korostumaan entisestään ja tarve aktiiviselle maanhankinnalle tulee kasvamaan. Tällä hetkellä vaikuttaa siltä, että EU:n ennallistamisasetus tulee menemään läpi EU:n päätöksenteossa. Mikäli näin käy, tulee EU-asetus voimaan kaikissa jäsenmaissa välittömästi sen jälkeen, kun se on julkaistu EU:n virallisessa lehdessä.  Asetusta tulee soveltaa kaikissa jäsenmaissa sellaisenaan, ellei siihen ole sisällytetty kansallista sääntelymahdollisuutta.

Valtuustoaloite on esityslistan oheismateriaalina.

Esittelijä Kaupunginjohtaja Löfbacka Mikko

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää esittää valtuustolle, että valtuusto

- hyväksyy edellä esitetyn vastauksen Pekka Leinon ym. valtuustoaloitteeseen tonttitarjonnan lisäämiseksi Ulvilassa;

- päättää todeta valtuustoaloitteen loppuun käsitellyksi.

Käsittely Juha Tenho saapui kokoukseen tämän asian käsittelyn alkaessa kello 17.04.

 Anne Holmlund saapui kokoukseen tämän asian käsittelyn alkaessa kello 17.04.

Päätös Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti esittää valtuustolle, että valtuusto

- hyväksyy edellä esitetyn vastauksen Pekka Leinon ym. valtuustoaloitteeseen tonttitarjonnan lisäämiseksi Ulvilassa;

- päättää todeta valtuustoaloitteen loppuun käsitellyksi.

Valtuusto 30.10.2023 § 55  

377/00.01.02.02/2021  

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti esittää valtuustolle, että valtuusto

- hyväksyy edellä esitetyn vastauksen Pekka Leinon ym. valtuustoaloitteeseen tonttitarjonnan lisäämiseksi Ulvilassa;

- päättää todeta valtuustoaloitteen loppuun käsitellyksi.

Päätös Valtuusto päätti yksimielisesti

- hyväksyä edellä esitetyn vastauksen Pekka Leinon ym. valtuustoaloitteeseen tonttitarjonnan lisäämiseksi Ulvilassa;

- ja päätti todeta valtuustoaloitteen loppuun käsitellyksi.